مشکلات رایج در مورد وام های مسکن

مشکلاتی وجود دارد که باید در هنگام گرفتن وام های مسکن به دقت بررسی شود. در ادامه برخی از رایج‌ترین مشکلاتی که با آن مواجه می شویم ذکر شده است.

مقررات مجوز و ساخت و ساز در مورد ساختمان های جدید

این املاک به تازگی بر اساس مجوز ساخت و ساز و مقررات ساختمانی ساخته شده و توسط ارگانهای محلی ارائه شده اند. مجوز ساخت و ساز باید بررسی گردد تا اطمینان حاصل شود که کارها در مدت زمان تعیین شده آغاز شده و هر گونه مجوز قبل از شروع، به منظور جلب رضایت ارگانهای محلی در صورت لزوم کسب شده است. این شرایط می‌تواند سازنده را ملزم به انجام کارهای اصلاحی مختلف در رابطه با آلودگی کند و/یا به مقامات محلی بررسی‌ها یا گزارش‌هایی ارائه دهد تا اجازه شروع ساخت‌وساز داده شود.

سازنده ممکن است در حال انجام شرایط مجوز ساخت و ساز قبل از شروع کار باشد، و احتیاط آن است که بررسی شود آیا این مجوزها به مقامات محلی نیزارائه شده‌اند. این قرارداد همچنین باید سازنده را ملزم به رعایت موافقت(های) مجوز ساخت و ساز کند.

علاوه بر این، ملک باید توسط نهاد کنترل ساختمان تایید شده باشد و سازنده باید بتواند گواهی مقررات ساختمانی/گواهی نهایی را ارائه نماید که تأیید کند ملک توسط نهاد کنترل ساختمان تایید شده و همراه با 10 سال ضمانت برای اموال ارائه شده توسط NHBC/LABC یا معادل رضایت بخش است.

عدم موافقت با مقررات ساختمانی

وام دهندگان مسکن اغلب فقط یک ارزیابی دسکتاپ بسیار ابتدایی انجام می دهند. اگرچه باید کارهای انجام شده را نشان دهند، اما اغلب این کار را نمی کنند. به عنوان مثال، ممکن است ارزش گذاری بیان کند که هیچ کاری انجام نشده، اما از عکس ها مشخص است که مواردی مانند زیر شیروانی و پسوندهای جانبی اضافه شده است. بررسی عکس‌های ضمیمه گزارش ارزش‌گذاری، نتیجه جستجوی مقامات محلی و پاسخ‌های فروشنده به فرم اطلاعات ملک مهم است تا مشخص شود آیا تغییراتی انجام شده است یا خیر.

اگر بیشتر کارهای سازه ای بدون موافقت مقررات ساختمانی انجام شده باشد، وام دهنده ممکن است از یک مهندس سازه بخواهد که ملک را بازرسی کند یا از فروشنده رضایت نهاد کنترل ساختمان را بخواهد. اگر سازه آثار جزئی و/یا تاریخی باشند، ممکن است ارائه یک غرامت کافی باشد. با این حال، مهم است که توجه داشته باشید که غرامت تنها پوششی برای خطر اجرای قوانین مقامات محلی است و برای هر گونه مسائل ساختاری نیست.

اگر یک ارگان محلی مجبور به اجرای آن شود، می تواند وام گیرنده را ملزم به تخریب کند، یا اصلاح ساخت را مطابق با مقررات ساختمانی انجام دهد، و اگر اخطار اجرایی رعایت نشود، ممکن است وام گیرنده مشمول جریمه نامحدودی شود.

Houses in Multiple Occupation (HMOs) – ملاحظات صدور مجوز

HMOها نسبت به ملکی که تنها توسط یک خانواده یا مستاجر اجاره شده، مشمول مقررات بیشتری هستند. این موارد باید در هنگام وام در نظر گرفته شود. نکات اصلی که باید بررسی شود، صدور مجوز و اجاره نامه (در صورتی که ملک مورد اجاره باشد) است.

هر HMO که توسط 5 یا چند نفر که بیش از یک خانوار را تشکیل می دهند، اجاره داده می شود، باید دارای مجوز HMO باشد. در مناطق خاصی، مقامات محلی طرح‌های مجوز اضافی را تحمیل کرده‌اند که هر HMO اجاره شده توسط 3 یا 4 نفر که بیش از یک خانوار را تشکیل می‌دهند، نیاز به مجوز دارند.

برخی از مقامات محلی دستورالعمل های ماده 4 را تصویب کرده اند که حقوق توسعه مجاز را حذف می کند که در غیر این صورت امکان تغییر کاربری ملک را از کلاس C3 (مسکونی) به C4 (HMO) بدون مجوز می دهد. اگر ملک در یکی از این مناطق باشد و از یک خانه مسکونی به HMO C4 تبدیل شده باشد، مجوز مورد نیاز خواهد بود. برای تغییر کاربری HMOهای Sui Generis (اجاره شده توسط بیش از 6 مستأجر که بیش از یک خانوار را تشکیل می دهند) مجوز لازم است، صرف نظر از اینکه آیا مقامات محلی دستورالعمل ماده 4 را اعمال کرده اند یا خیر. این شرط علاوه بر الزام داشتن مجوز HMO است.

اگر با HMO اجاره‌ای سروکار دارید، مهم است که بررسی کنید آیا استفاده مجاز از ملک توسط بیش از یک خانواده یا مستاجر در اجاره‌نامه ذکر شده یا خیر.

بسیاری از اجاره نامه های مسکونی، به ویژه اجاره نامه هایی که بیش از 10 سال از عمر آنها می گذرد، تعهدات بیمه ای ناکافی برای صاحبخانه دارند. اجاره نامه مشخص نمی کند اگر مالک نتواند ملک را بازگرداند یا بازسازی کند چه اتفاقی می افتد و آنها از صاحبخانه نمی خواهند که پول بیمه را به صورت امانت برای مستاجر نگه دارد و/یا آن را به مستاجر بازپرداخت کند. بدیهی است که اگر علیه یک وام دهنده نیز اقدام کنید، پیامدهایی در بر خواهد داشت.

اگر وام دهنده آمادگی پذیرش این موضوع را داشته باشد، می توان با دریافت بیمه نامه غرامت ساختمان های احتمالی، با این مسائل برخورد کرد. شرایط این خط‌مشی‌ها باید به دقت بررسی شود تا اطمینان حاصل شود که آنها دقیقا همه چیز را پوشش می‌دهند. ممکن است برخی از وام دهندگان نیاز به سند تغییر داشته باشند و باید در این مورد به صاحبخانه مراجعه شود، اگرچه هیچ تضمینی وجود ندارد که با تغییر موافقت شود، به خصوص اگر ملک در یک بلوک بزرگ باشد که تمام اجاره نامه ها در یک غالب یکسان هستند.

 اجاره های کوتاه مدت تضمین شده (AST) و سپرده های اجاره

ترجیحا برای ASTها عبارتی گنجانده شود که به وام دهنده اجازه می دهد در صورت اقدام، قدرت فروش و مالکیت ملک را داشته باشد، به عنوان مثال، بر اساس Ground 2، جدول 2 قانون مسکن 1988 بسیاری از ASTهای جدید شامل این عبارت خواهند بود، اما ASTهای قدیمی ممکن است این جمله را نداشته باشند. اگر این عبارت در AST وجود نداشته، ممکن است وام دهنده آمادگی داشته باشد و می توان تحت s.21 اقدام به تملک کند. در این صورت، بررسی اینکه اسناد زیر قبل از اجاره به مستاجر تحویل داده شده باشد، مهم است:

• اطلاعات تجویز شده مربوط به هرگونه وجه پرداختی توسط مستاجر.
• سابقه ایمنی گاز به تاریخ 12 ماه گذشته (اگر گاز ملک متصل باشد).
• جزوه The How to Rent
• یک EPC معتبر با رتبه بهره وری انرژی Eیا بالاتر.
• EICR (گزارش وضعیت تاسیسات الکتریکی) به تاریخ 5 سال گذشته اگر ملک در تاریخ 1 ژوئیه 2020 یا بعد از آن اجاره شده باشد.

همچنین مهم است که بررسی کنید هر وجه پرداخت شده توسط مستاجر تحت طرح سپرده اجاره باشد.

قانون بازپس گیری مسکن

نباید در آینده برای اجاره‌های جدید مشکلی ایجاد شود، زیرا دولت در حال معرفی Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 است که در 30 ژوئن 2022 لازم‌الاجرا خواهد شد. به این ترتیب در اجاره‌نامه‌های جدید مالکان از دریافت اجاره اضافی حتی به مبلغ ناچیز منع می‌شوند.

با این حال، هنوز مشکل میزان اجاره زمین تحت اجاره نامه های قبل از معرفی این قانون، وجود دارد.

بررسی سطح اجاره زمین قابل پرداخت تحت اجاره نامه های مسکونی موجود و هر بند افزایش اجاره مهم است. اجاره زمین در لندن باید 1000 پوند در سال یا کمتر باشد، اجاره پرداختی زمین در بقیه کشور باید 250 پوند در سال یا کمتر باشد.

اگر اجاره بها بالاتر از این باشد، یا اگر یک بند افزایش اجاره بها در اجاره‌نامه اجازه دهد اجاره بها در آینده بالاتر از این باشد، پس این خطر وجود دارد که اجاره‌نامه تحت قانون مسکن 1988 بوده و بنابراین یک مالک می تواند به طور بالقوه تحت Ground 8 جدول 2 قانون مسکن 1988 درخواست عقب افتادگی اجاره کند. این امر جدی است زیرا دادگاه در صورت ارائه مدرک معوقه، اختیاری برای امتناع از صدور دستور تصرف ندارد.

اگر صاحبخانه با تغییری موافق نباشد، در این صورت گزینه بیمه نامه غرامت و قانون بازپس گیری مسکن نیز وجود دارد، اما شرایط باید به دقت بررسی شده و به وام دهنده گزارش شود.